5 clés pour choisir vos OPCI

La qualité des actifs, premier critère clé

Les OPCI sont investis majoritairement en immobilier physique et en actifs immobiliers non cotés¹. Il s’agit notamment d’immeubles quasi exclusivement destinés à la location. La poche immobilière des OPCI peut aussi comporter des actions de sociétés immobilières non cotées. Comme les SCPI, ces fonds facilitent l’accès à l’immobilier de bureaux, de commerce, de santé ou de résidentiel. Leur répartition géographique des actifs ainsi que le nombre d'immeubles compris dans le fonds est une autre source de diversification qui permet notamment d'atténuer les risques en cas par exemple de non-paiement du loyer par un locataire.

Par ailleurs, il conviendra de prêter attention à la stratégie du gérant : les biens sélectionnés sont-ils de qualité ? Répondent-ils à la demande des locataires en termes d’usage et de services ?

La poche financière des OPCI peut comprendre notamment des actions de sociétés foncières cotées et des titres financiers cotés. Il est important de bien se renseigner sur ces différents actifs et sur leur niveau de risque. Les DICI (Documentation d’Information Clé pour l’Investisseur) le permettent notamment. L’OPCI doit également détenir, au minium 5% de liquidités, à tout moment, pour garantir la liquidité des porteurs de parts.

La qualité des locataires, second critère de choix des OPCI

Les OPCI, comme les SPCI (Sociétés Civiles de Placement Immobilières), permettent de confier la gestion locative des biens détenus par le fonds à des professionnels, des sociétés de gestion. Veiller à la qualité des locataires et à leur solvabilité permet de réduire les risques de vacances locatives et d’impayés. La durée des baux est un autre point essentiel. Ces informations sont disponibles dans le rapport annuel des OPCI mis en ligne sur les sites web des sociétés de gestion.

La volatilité du portefeuille est également déterminante

La volatilité des différents actifs est un autre point clé à vérifier avant d’investir. Il s’agit de l’amplitude d’évolution de la valeur des parts. Cette dernière se situe en principe entre celle des SPCI et des OPCVM (Sicav et FCP)².

OPCI, quel potentiel de performance à long terme ?

La durée de détention recommandée des OPCI est de 10 ans minimum. Il convient ainsi de se référer aux performances du fonds sur cette durée. Ces dernières ne préjugent toutefois pas des performances futures. Les revenus et plus-values potentiels que peuvent procurer les OPCI ne sont en effet pas garantis.

Des frais amortis sur longue durée

Cinquième et dernier point clé, les frais sont enfin à prendre en compte. Il s’agit des frais de souscription et de gestion du fonds. La durée d’investissement et les performances potentielles du fonds doivent permettre de les amortir.

Les OPCI présentent un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers notamment. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. L'investissement en part d'OPCI s'envisage sur le long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

¹ 51 % à 60 % dans de l’immobilier non coté ou des OPCI selon leur forme juridique : 51 % s’il s’agit d’une SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) et 60 % s’il s’agit d’un FPI (Fonds de placement immobilier)

² selon les classes d’actifs dans lesquels ces derniers sont investis.