Convictions Immobilières Europe : 3ème trimestre 2023

Ces crises à répétition ont généré successivement une recomposition des perspectives de croissance, ont stimulé l’inflation à l’échelle mondiale et ont accru les incertitudes. Alors même qu’il est encore complexe d’évaluer les conséquences sur l’économie et les pressions inflationnistes qui en découleraient, les risques d’escalade au Proche-Orient pourraient venir alimenter la nervosité des marchés actions et affaiblir à nouveau les perspectives de la croissance. Pour l’heure, les prévisions de la croissance mondiale demeurent assez stables pour 2023 (+ 3,0 %) et pour 2024 (+ 2,9 %) par rapport à la précédente projection.

Si l’économie de la zone euro a bien résisté durant le premier semestre, elle devrait rester morose d’ici à la fin de l’année 2023 en raison des conditions de financement. La croissance du PIB de la zone euro est toujours attendue en territoire positif en 2023 (+ 0,5 %) et 2024 (+ 0,8 %). Par principaux pays, le PIB de l’Espagne devrait évoluer à + 2,4 % en 2023 et de + 1,3 % en 2024, suivi par la Belgique (+ 0,9 % et + 0,8 %), la France (+ 0,8 % et + 0,6 %), l’Italie (+ 0,6 % et + 0,6 %), les Pays-Bas (+ 0,5 % et + 1,3 %) et l’Allemagne (- 0,5 % et + 0,4 %).

Le Conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs inchangés lors de la dernière réunion monétaire du 26 octobre 2023. En revanche, l’institution va être particulièrement attentive aux risques géopolitiques au Moyen-Orient, avec une crainte sur la hausse du prix du pétrole en raison d’une sensibilité plus forte de la zone euro. La BCE a confirmé qu’elle ne souhaitait plus monter automatiquement ses taux directeurs lors de ses prochaines réunions. L’Institut préfère que les taux puissent demeurer à des niveaux suffisamment restrictifs aussi longtemps que nécessaire, pour assurer un retour de l’inflation au niveau de l’objectif de 2 %.

Les décisions de la BCE semblent donc atteindre leurs objectifs avec une inflation qui se résorbe puisqu’elle est passée de + 8,6 % en janvier à + 2,9 % fin octobre 2023. Toutefois, par pays d’importantes disparités coexistent. En effet, la France, l’Autriche ou l’Italie ont toujours une inflation supérieure à 5 %. Dans la moyenne, on retrouve des pays comme le Portugal ou l’Allemagne avec une inflation comprise entre 2 % et 5 %. Enfin, l’Espagne, les Pays-Bas ou la Belgique ont une inflation inférieure à 4 %.

Trimestre après trimestre, l’attentisme des investisseurs a contraint le marché de l’investissement. Cette situation est une conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt et de la nécessité de reconstituer la prime de risque immobilière. Une nouvelle phase va commencer en raison de la volonté affichée de la BCE de laisser ses taux inchangés permettant ainsi une meilleure visibilité pour les investisseurs.

Trimestre après trimestre, le marché européen de l’investissement a fortement fléchi et a enregistré son plus faible niveau depuis ces 10 dernières années lors du troisième trimestre 2023. L’attentisme des investisseurs a conduit à brider le marché. Le volume d’investissement a été faible avec environ 110 milliards d’euros d’engagements sur les neuf premiers mois de 2023, contre 235 milliards sur la même période en 2022. Il est intéressant de constater que les modalités d’allocation ont évolué pour aller vers plus de diversification.

Par principaux pays, les volumes d’investissement en immobilier ont atteint au Royaume-Uni plus de 29 milliards (- 50 % sur un an), en France 20 milliards d’euros (- 34 %), en Allemagne 19 milliards d’euros (- 54 % sur un an), en Espagne un peu moins de 8 milliards d’euros (- 42 %), aux Pays-Bas environ 6 milliards d’euros (- 63 %) et en Italie avec 3 milliards d’euros (- 69 %).

Par classe d’actifs, le bureau demeure en première position avec plus de 32 milliards, soit un peu moins de 30 % du marché, suivi par la logistique qui remonte fortement avec 22 milliards (20 % du marché), le résidentiel (21 milliards) et le commerce (20 milliards) représentant respectivement 19 % et 18 % du marché, l’hôtellerie (10 milliards, 9 % du marché) et la santé (5 milliards, 4 %).

Concernant les flux de capitaux, les investisseurs ont privilégié leur marché national (58 %), dominé par les institutionnels (25 %), les privés (21 %), les utilisateurs (9 %) et les foncières cotées (3 %). Les flux de capitaux internationaux hors d’Europe (18 %) étaient majoritairement en provenance des États-Unis (14 %), du Canada (2 %) et de Singapour (2 %) alors que les flux de capitaux transfrontaliers européens provenaient majoritairement de France (4 %), d’Allemagne (3 %) et du Royaume-Uni (3 %).

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Sources des données chiffrées : Données Praemia REIM Recherche et Stratégie, Immostat, CBRE, Savills, BNP PRE, JLL, Knight Frank, MSCI , Oxford Economics, Eurostat, OCDE, FMI, Stabel, NSI, CZSO, DST, Destatis, Stat, CSO, Statistics, INE, INSEE, DZS, ISTAT, CSB, Statistics Lithuania, Statec, KSH, CBS, Statistik Autria, Stat Poland, INE, INSSE, Statistics Filand, SCB, SSB, BFS, ONS, STR, Opérateurs.