Convictions Immobilières Europe : 3ème trimestre 2022

Ce contexte est venu nourrir les incertitudes et a conduit à abaisser les prévisions de la croissance mondiale à plusieurs reprises depuis le début du conflit qui ressortent maintenant à 2,8% pour 2022. Le resserrement des conditions monétaires et financières afin de maîtriser les pressions inflationnistes conduit directement au ralentissement de la croissance que nous constatons d’ores-et-déjà. Si la croissance de 2022 affichera une bonne résistance, 2023 semble se diriger vers un ralentissement avant un rebond en 2024.

Concernant la zone euro, la tendance sera similaire au contexte international avec une bonne résilience de la croissance en 2022 (+3%) puis un ralentissement marqué en 2023. L’Europe, en première ligne du conflit après l’Ukraine, voit ses économies nationales touchées de plein fouet, en particulier l’Allemagne (+1,4% en 2022) et l’Italie (+3,4%), en raison de leur forte dépendance au gaz russe. La Belgique (+2,5%), la France (+2,6%), les Pays-Bas (+4,7%) et l’Espagne (4,4%) résisteront mieux en 2022.

La crise du coût de la vie que les pays européens traversent actuellement est d’abord la conséquence directe des effets de la guerre en Ukraine sur l’énergie et l’alimentation. Les pénuries de matériaux, d’équipements et de main-d’oeuvre sont autant de facteurs qui poussent les prix à la hausse. Fin octobre 2022, la BCE a agi pour la troisième fois cette année en relevant une nouvelle fois ses taux directeurs de 75 pb afin de limiter la forte hausse de l’inflation (+10,0% en septembre sur 12 mois glissants). Les prévisions actuelles font ressortir une inflation élevée en 2022 (+8,1%) et l’objectif d’une augmentation des prix à la consommation à 2% n’est envisageable que sur le moyen ou long terme.

L’accélération de la remontée des taux va conduire à un renchérissement important du coût de l’argent via les taux d’emprunt. Ce changement de paradigme a conduit à un durcissement des normes de prêt pour les entreprises et les consommateurs lors du troisième trimestre 2022. Cette situation a conduit à une diminution de la demande de prêts et pourrait faire naître des tensions financières dans les pays où la part des crédits à taux variable est importante.

Sur les neuf premiers mois de l’année 2022, 202 milliards d’euros d’investissement auront été réalisé sur le marché européen des biens immobiliers¹, un volume en ligne avec celui de 2021. Toutefois, après un très bon démarrage, le troisième trimestre marque le pas, impacté par le contexte géopolitique international et la remontée des taux d’intérêt.

L’accumulation des incertitudes et la remise en question des perspectives économiques ont commencé à limiter le volume de transaction (51 milliards d’euros) au troisième trimestre, en baisse de 34% sur un an. Les investisseurs jouent la carte de l’attentisme et privilégient l’acquisition des biens en ligne avec leur stratégie risque/performance, éventuellement réajustée au contexte économique.

Par principaux pays, les volumes d’investissement en immobilier ont atteint au Royaume-Uni plus de 54 milliards (+8% sur un an), en Allemagne 35 milliards d’euros (-28% sur un an), en France 25 milliards d’euros (+11%), en Espagne 12 milliards d’euros (+51%), aux Pays-Bas 11 milliards d’euros (-19%) et en Italie 8 milliards d’euros (+32%).

Par classe d’actifs, le bureau domine avec près de 69 milliards, suivi par la logistique (46 milliards), le résidentiel (45 milliards), le commerce (28 milliards), l’hôtellerie (9 milliards) et la santé (5 milliards).

L’augmentation rapide du coût de la dette a des conséquences sur la croissance du gain en capital, mais le rendement locatif reste bien orienté et vient dynamiser la performance. Le repositionnement d’un certain nombre de taux de rendement s’est poursuivi lors du troisième trimestre 2022, en lien direct avec la remontée très forte et rapide des taux directeurs. Le phénomène qui était balbutiant lors du deuxième trimestre 2022, a donc pris de l’ampleur.

Si le rendement total est toujours bien orienté, la valorisationest imp actée alors que le rendement locatif permet d’assurer la performance. De plus, l’indexation des loyers, généralement liée à l’indice des prix à la consommation, permet une couverture totale ou partielle contre l’inflation. Par conséquence, dans le contexte actuel, l’indexation vient prendre le relais du rendement en capital via les loyers afin de dynamiser le rendement total. Bien entendu cette capacité est variable selon la solidité financière du locataire ou de l’opérateur (y compris face à la montée des coûts de l’énergie cet hiver), selon la classe d’actifs, les pays et leur réglementation.

¹Le marché des biens immobiliers désigne les bureaux, le commerce, la logistique, l’immobilier de services et le résidentiel destiné aux institutionnels.

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