Convictions Immobilières Europe : Bilan 2019 et 1er trimestre 2020

Avec l’augmentation constante du nombre de personnes infectées et des mesures de quarantaine pour 3,9 milliards d’êtres humains, cela préfigure l’ampleur de la crise que de nombreux pays vont devoir traverser.

Pour Thierry Breton, commissaire européen au Marché intérieur, « cette crise est un accélérateur des mutations du monde, de notre manière de vivre, de produire, à l’ère de la numérisation de la société ». Si cette crise ne préfigure pas la fin de la mondialisation selon le commissaire, elle obligera à repenser les chaînes de valeurs mondiales et la relocalisation de certaines industries critiques, notamment dans le domaine de la santé.

La pandémie de coronavirus survient alors que des signes d’essoufflement de la croissance économique apparaissaient depuis fin 2019. La crise sanitaire va donc infliger une profonde récession sur l’économie mondiale lors du premier semestre 2020. D’après l’institut de prévision Oxford Economics, cette situation devrait générer un rythme d’expansion de 0% pour l’ensemble de l’année au niveau mondial. Concernant la Zone euro, elle se dirige vers une forte récession faisant passer les prévisions de croissance du PIB 2020 à -2,2% (contre +1,0% fin 2019), avant une forte remontée à 3,9% en 2021. Ce scénario en « V » suppose que le plus gros de l’impact se concentrera lors du premier semestre, avant une reprise progressive de l’expansion, de la levée des mesures de confinement et la mise en place des outils de relance monétaire et budgétaire. L’évolution de l’épidémie sera déterminante pour matérialiser le préjudice économique final, et
la gestion post-crise sera décisive pour assurer une reprise suffisante. En 2020, l’ensemble des principaux pays de la Zone euro seraient lourdement impactés : les Pays-Bas -1,1%, l’Espagne -1,9%, l’Allemagne -2,1%, la France -3,1% et l’Italie -3,5%.

Alors que l’anxiété et les incertitudes se sont emparées des marchés boursiers, les gouvernements du G20 se sont engagés à faire « front commun » contre la pandémie de coronavirus. Ils seraient prêts à injecter 5 000 Mds$ dans l’économie mondiale. D’autre part, les banques centrales américaine et européenne ont annoncé qu’elles étaient prêtes à intervenir « sans limite » pour assurer le bon fonctionnement des marchés de capitaux et du secteur bancaire. Ainsi, les Etats devraient pouvoir continuer d’emprunter à un taux proche de zéro ou à un taux négatif en 2020, soit un niveau similaire à 2019. Cette politique de taux d’emprunt bas permettra de soutenir la prime de risque de l’immobilier.

Avec près de 300 Mds€ d’investissement en 2019 (+4% en un an), dont 197 Mds€ pour la seule Zone euro (+7%), le marché européen de l’immobilier commercial* a donc à nouveau attiré les capitaux en 2019. L’Allemagne (69,4 Mds€ en 2019, stable en un an) et la France (41,6 Mds€ en 2019, +9%) ont su capter les capitaux alors que le Royaume-Uni aura cristallisé une certaine défiance des investisseurs en raison du Brexit (54,6 Mds€ en 2019, -16%). Lors du premier trimestre 2020, les premiers chiffres du marché de l’immobilier commercial européen font ressortir un volume d’environ 46 Mds€ en Europe, en baisse de 15% en un an, mais en ligne avec la moyenne de ces 10 dernières années. Globalement, les taux de rendement « prime » en bureaux ont continué leur compression pour les actifs les plus « core » et sont restés stables pour les commerces « core » en pied d’immeuble. Toutefois, avec une diminution des volumes d’investissement en 2020 et le retour des stratégies « risk averse », une nouvelle hiérarchie des taux de rendement est à anticiper.

Dans ce numéro de Convictions Immobilières Europe, Henry-Aurélien Natter, Responsable Recherche chez Praemia REIM, établit un bilan de l’année 2019 ainsi que le premier trimestre 2020 et livre les perspectives pour 2020/2021.

Sources des données chiffrées : CBRE, RCA, Oxford Economics
*L’immobilier commercial désigne les bureaux, le commerce, la logistique, l’immobilier de services et le résidentiel destiné aux institutionnels.

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