Immobilier et cycle de vie

Le marché européen de l'investissement en résidentiel individuel et collectif

En croissance continue durant la dernière décennie, le résidentiel individuel et collectif dit résidentiel en « bloc », incluant les nouvelles formes de résidentiel dont le coliving, a été de plus en plus sollicité dans les stratégies de diversification de portefeuille des investisseurs institutionnels. Sur l’ensemble de la période, ce sont 279 Mds € qui ont été investis en Europe. Depuis 2018, le résidentiel est devenu la deuxième classe d’actifs la plus investie derrière le bureau.

Le marché européen du résidentiel individuel et collectif est largement dominé par l’Allemagne qui totalise 38% des capitaux investis entre 2010 et 2019. Les Pays-Bas, la Suède, l’Espagne, le Royaume-Uni, la France et l’Irlande sont également des destinations attractives pour les investisseurs avec 45% des sommes engagées.

Les rendements « prime » supérieurs à 5% sont envisageables dans certaines villes des économies du nord de l’Europe comme en Belgique, aux Pays-Bas ou en Irlande.

Le résidentiel individuel et collectif : une classe d'actifs résiliente par temps de crise

Si le résidentiel bénéficie d’une image de valeur refuge lors des crises passées, il convient toutefois de nuancer le propos. En effet, la crise économique et financière de 2008/2009 et la crise des dettes souveraines européennes n’ont pas été absorbées par toutes les métropoles européennes de la même façon. Les marchés européens avec un fort dynamisme économique (Berlin, Munich, Amsterdam, Paris, Milan) ont vu leurs fondamentaux (loyers et prix) se renforcer alors que certaines métropoles du sud de l’Europe (Athènes, Barcelone Madrid, Rome) ou celles qui ont souffert de la surreprésentation de la finance dans leur activité économique (Dublin) ont connu des corrections et des redémarrages erratiques.

Alors que la crise économique que nous allons traverser sera de grande ampleur, notre modèle de projection des prix du résidentiel en zone euro pourrait enregistrer une hausse d’environ 2% en moyenne annuelle entre 2020 et 2022. Le marché semble, pour l’heure mieux préparé à affronter cette crise que les deux dernières.

Notre grille d'analyse pour investir dans le résidentiel individuel et collectif en Europe

Praemia REIM a construit un modèle statistique permettant de comprendre, pour un ensemble de marchés résidentiels en Europe la robustesse de leurs fondamentaux, leur potentiel de valorisation, et leur positionnement dans le cycle immobilier. Pour identifier les marchés les plus attractifs, nous avons analysé différents critères au sein d’une matrice (indicateurs démographiques, économiques et immobiliers).

Nous avons attribué des notes aux différents marchés résidentiels analysés. Trois grandes catégories de marché ressortent. L'Allemagne, les Pays-Bas, la France et l’Autriche offre un couple rendement/risque intéressant. L’Espagne, la Finlande ou la Belgique sont des marchés avec de bons fondamentaux mais qui pourraient connaître quelques difficultés sur leur marché résidentiel respectif. Enfin, le Portugal, l’Irlande, l’Italie ou la Grèce sont des marchés qui présentent soit des fondamentaux volatils ou dont le marché résidentiel pourrait être déstabilisé dans les deux prochaines années.

Dans ce contexte, nous recommandons de se tourner vers des métropoles résilientes qui ont les caractéristiques suivantes :

• un marché profond, afin de permettre la liquidité des blocs résidentiels ;
• des flux de revenus potentiels basés sur la qualité de la zone d’emploi et les revenus disponibles de la population ;
• une position attractive dans le cycle des prix et des loyers.

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