Les SCPI et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les principes de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Vous êtes assujetti à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier, appréciée au 1er janvier de l’année, atteint au moins 1,3 million d’euros. Pour savoir si vous dépassez ce seuil, vous devez tenir compte des biens et des droits immobiliers que les membres de votre foyer fiscal (sauf vos enfants majeurs) détiennent directement, et des biens détenus indirectement à travers des titres de sociétés ou d’organismes de placement. Cependant, les biens et droits immobiliers utilisés dans le cadre de votre activité principale sont exonérés d’IFI car ils sont considérés comme des biens professionnels.

Le barème de l’IFI est un barème progressif dont les taux s’échelonnent de 0,5% à 1,5%. Soyez vigilent car même si le seuil d’assujettissement à l’IFI est fixé à 1,3 million, le calcul de l’impôt s’effectue à partir de 800 000 euros de patrimoine. Toutefois, afin de limiter l’effet de seuil inhérent à l’entrée dans le barème de l’IFI, une décote est prévue pour les contribuables dont le patrimoine est compris entre 1,3 million et 1,4 million. Par ailleurs, un plafonnement est également prévu, pour que la somme de votre IFI, votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux n’excède pas 75% de vos revenus imposables.

Comment valoriser vos parts de SCPI

Vos parts de SCPI sont assujetties à l’IFI uniquement à hauteur de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers imposables que détient la société auprès de laquelle vous les avez souscrites.

Pour déterminer le montant à déclarer, il faut appliquer à la valeur vénale de vos parts au 1er janvier un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur des biens immobiliers détenus par la société (à l’exception des biens affectés à son activité opérationnelle, considérés comme des biens professionnels non soumis à l’IFI) et, d’autre part, la valeur de l’ensemble des actifs de la société. Le résultat obtenu doit ensuite être multiplié par la valeur de retrait des parts au 1er janvier (SCPI à capital variable) ou par leur prix d’exécution au 1er janvier (SCPI à capital fixe).

Si vous avez acquis vos parts de SCPI à crédit, le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition, réduit d’autant leur valeur pour le calcul de l’IFI. De même, vous pouvez tenir compte des dettes contractées par la société pour acquérir ses biens imposables ou pour financer des dépenses relatives à ces biens. Des règles ont toutefois été mises en place pour éviter les abus. Elles vous interdisent par exemple de tenir compte des dettes contractées dans votre cercle familial ou des dettes contractées par une société que vous contrôlez.

Le démembrement de propriété, une arme anti-IFI

La propriété des parts de SCPI peut être répartie pendant une certaine durée (5 à 15 ans en général) entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Ce démembrement de propriété est particulièrement intéressant pour le nu-propriétaire en matière d’IFI. En effet, les biens démembrés sont imposables au nom du seul usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. En revanche, la valeur de la nue-propriété des parts n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI du nu-propriétaire.

Cette technique est donc particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant investir dans la pierre-papier sans alourdir leur charge fiscale. Intérêt supplémentaire, pendant toute la durée du démembrement de propriété, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs et il n’alourdit pas non plus son impôt sur le revenu.

Enfin, au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts sans frais ni fiscalité ni formalités. L’achat en nue-propriété est donc une solution avantageuse pour les investisseurs lourdement fiscalisés n’ayant pas besoin de revenus dans l’immédiat. Il faut toutefois être attentif à la non-liquidité des parts pendant la période de démembrement.